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上半年一二線土地市場火熱,下半年或將“退燒”

發布人: | 來源:世紀經濟報道 | 發布時間:2020-7-8 15:13:29 | 瀏覽次數:

         分析人士認為,上半年百城住宅用地推出面積占全年供應計劃的36.1%,這意味著下半年推地節奏將會加快。隨著熱點地區土拍政策陸續調整和企業下半年償債壓力的增加,預計市場由此將會逐漸回穩。

上半年的土地市場,可謂熱鬧。

一方面,在財政壓力下,中心城市優質地塊供應增加,土地市場加速回歸一二線和熱點區域。不僅北京、深圳、成都、武漢等一二線城市部分地塊競拍輪數高于70輪,熱點區域長三角的寧波、無錫、宜興、海門等三四線城市也出現較多競拍輪數超百輪的地塊,而弱二線與三四線城市則市場平淡。

另一方面,房企拿地策略分化,少數“激進”房企拿地占比進一步提高,另一些房企則在加快銷售消化庫存的同時“佛系”拿地。

下半年,土地市場將會呈現怎樣的走勢?

分析人士認為,上半年百城住宅用地推出面積占全年供應計劃的36.1%,這意味著下半年推地節奏將會加快。隨著熱點地區土拍政策陸續調整和企業下半年償債壓力的增加,預計市場由此將會逐漸回穩。

上半年一二線市場火熱

中國指數研究院的數據顯示,上半年全國300城供應量同比增加1%,成交量同比下滑7%,成交樓面均價同比上漲16%,前六個月出讓金總額2.54萬億元,同比上漲10%。

其中,一線城市量價齊升,土地成交量同比增加10%,出讓金總額增加57%,樓面均價上漲31%。二線城市則量價齊穩,土地成交量同比減少2%,出讓金總額增加3%,樓面均價上漲4%。而三四線城市則量跌價升,土地成交量同比下降11%,土地出讓金額同比增加7%,成交均價同比走高近兩成。

對此,天風證券指出,上半年土地市場供應力度有所加大,優質土地集中入市,土地市場熱度持續提升,不同能級城市土地市場分化明顯,一線城市土地供應和成交仍維持較高熱情,三線城市次之,二線城市供應微漲,成交略低于去年同期。

以北京為例,Wind數據顯示,北京上半年土地成交溢價率為18.35%,雖然仍處于歷史低位,不過相比20182019年的13.72%9.38%,仍有明顯回升。

上半年北京推出多宗優質宅地,這些宅地主要位于熱門區域,周邊配套良好,去化壓力較小,同時出讓單價也更高,拉動了北京整體土地市場的價格上漲。上半年北京累計共成交宅地31宗,這個數量與去年上半年一致;成交建設用地面積165.54平方米,同比下降20%;成交金額為1133億元,同比上漲了30%,這一金額已經達到了去年全年總額的76%。

再從區域來看,上半年長三角地區土地市場熱度走高。中國指數研究院的數據顯示,杭州、上海、南京、蘇州、溫州、寧波、無錫、紹興8個長三角城市的土地出讓金都排在了全國300城的前20之列。其中,杭州攬金總額達1756.9億元,在去年高基數的基礎上再增兩成,高居榜首。無錫、上海的土地出讓金漲幅接近一倍,分別達到了105%97%,漲幅全國領先。

隨著區域土地市場的持續升溫,也讓成交平均樓面價不斷攀升。根據億翰智庫的統計,自2月份至5月底,全國共計誕生28個單價“地王”(即突破前期樓面價),其中有6幅地塊突破全市平均樓面價,有22幅地塊突破區域樓面價。

進入下半年,監管層已經對部分城市的土地市場過熱做出了政策調整。

76日晚間,寧波市印發《關于進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》稱,將從嚴核定新出讓地塊商品住宅銷售價格,調整住宅用地出讓競價規則,嚴格控制樓面地價。

下半年是否會有更多的土地政策出臺?交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示,這和土地溢價率有直接關系,土地價格走高會勢必會影響房價,如果超出了監管可接受的范圍會導致對房價的調控情況。

“從源頭上,監管者希望土地價格能夠控制在比較穩定的范圍之內,但是從各個地方政府的動力來說,是希望土地成交能夠平穩進行,為了達成這樣的情況,可能出臺一些微調的政策來穩定土地市場溢價率。”夏丹表示。

房企拿地態度分化

不僅是城市和區域出現分化,企業在土地市場的態度也出現了分化。

貝殼研究院的數據顯示,TOP50房企今年上半年拿地銷售比為38%,較2019年同期的40%減少2個百分點。2020年上半年TOP50房企平均權益拿地金額204億元,而2019年同期是223億元。

其中,恒大等房企在土地市場異;钴S。根據貝殼研究院的統計,恒大上半年在全國39城市取地119宗,拿地金額超過760億元,金額比第二名多67%。恒大拿地主要為二線城市與強三線城市,其中單在烏魯木齊一城獲取地塊超過30宗。此外,上半年碧桂園、恒大、綠地、綠城等多家房企新增土地貨值都超千億元。

不僅如此,龍光、越秀、德信等區域型企業上半年也在土地市場頻出“大手筆”,龍光在深圳拿下一塊總價過百億元、溢價率為45%的地塊。

對此,有華南房企的研究人士告訴記者,部分房企之所以在今年上半年補倉積極,有三個方面因素。首先,疫情趨于穩定情況下銷售恢復的速度好于預期,銷售回款補充了房企資金。其次,上半年房企金融環境有所寬松,債券、信托等領域獲得的資金補充較多。最后,從供給的角度來說,迫于財政壓力,地方政府上半年推出的優質土地較多,這也加強了房企補倉動力。

數據也顯示,房企融資狀況確實好于預期。2020年上半年房企境內外融資折合人民幣合計約為6506億元,占比2019年全年融資規模53%。國家統計局的數據也顯示,前5月,房地產開發企業到位資金62654億元,同比下降6.1%,降幅比14月份收窄4.3個百分點。

不過,21世紀經濟報道記者注意到,一些頭部房企由于現階段土儲較為充裕,則放緩了拿地節奏。比如2019年土儲貨值超過25000億元的融創,上半年拿地銷售比僅為18%。土儲貨值超過18000億元的萬科,上半年拿地銷售比也只有16%。

對于下半年的土地市場而言,融資壓力的加大將會影響房企拿地積極性。2020年下半年債券融資償還迎高峰,境內外融資債券到期規模約為5588億元人民幣,較上一年增加58%,部分債務集中到期房企下半年債務償還呈高壓。

貝殼研究院認為,從2020年前6個月內的表現看,境內與境外融資利率均表現出先高后低,6月翹尾的趨勢,結合6月底銀保監會“回頭看”的工作部署,下半年金融監管升級是必然,穩經濟下的防風險將進一步趨嚴。

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